Kara umowna od dewelopera
Kara umowna od dewelopera
Wprowadzenie
Możliwe jest zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę kary umownej. Co ważne, to zobowiązany deweloper musi udowodnić, że kara umowna nie jest należna.
Kupujący domagający się zapłaty zastrzeżonej kary umownej ma obowiązek wykazać istnienie i treść stosunku zobowiązaniowego łączącego go z deweloperem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Innymi słowy, nabywca powinien:
- wskazać na treść umowy, z której wynika zastrzeżenie kary umownej za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera,
- wykazać, że wystąpiła sytuacją, którą można zakwalifikować, jako opóźnienie dewelopera, czyli doszło do przekroczenia terminu, w którym lokal miał zostać oddany nabywcy.
Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie wynikać będzie z samego faktu przekroczenia terminu umownego. Deweloper chcąc zwolnić się z zapłaty kary umownej musi wykazać, że do opóźnienia doszło z winy osób trzecich albo na skutek okoliczności siły wyższej, czyli takich których nie mógł przewidzieć i im przeciwdziałać.
Co ważne, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi (nabywcy lokalu) w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Niemniej, deweloper może domagać się sądowego miarkowania wysokości kary umownej, jeżeli wykaże iż w danych okolicznościach jest ona zbyt wysoka. Dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, gdy zobowiązanie zostanie w znacznej części wykonane. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Co istotne, odstąpienie od umowy nie pozbawia odstępującego domagania się kary umownej, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2012 r., sygn. akt V CSK 512/11.
Kara umowna może zostać określona przez wskazanie kryteriów pozwalających na obliczenie kwoty, jaką dłużnik zobowiązany będzie zapłacić. Ten sposób najczęściej spotyka się w umowach z deweloperami. Klauzule kary umownej odwołują się do dziennej stawki kary umownej. Aby obliczyć wysokość należnej nabywcy kwoty, należy stawkę dzienną przemnożyć przez ilość dni opóźnienia.
Kara umowna a odszkodowanie
Kara umowna różni się od odszkodowania tym, że należy się bez względu na wysokość poniesionej szkody. Natomiast funkcją odszkodowania jest przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody. Kara umowna należy się w określonej kwocie wynikającej z umowy. Odszkodowanie zaś ma pokryć pełną szkodę wierzyciela (nabywcy), dlatego też to nabywca powinien wykazać wysokość poniesionej przez siebie szkody.
Zastrzeżenie kary umownej nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Podkreślił to Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03. Jeżeli zaś nabywca domagający się odszkodowania nie udowodni wysokości szkody, jego roszczenie zostanie oddalone.
Nabywca może domagać się odszkodowania od dewelopera, ponad wysokość kary umownej, tylko gdy umowa na to zezwala. Wymaga to dodatkowej klauzuli, że osoba uprawniona do żądania kary umownej może dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych. Owe zasady ogólne to właśnie konieczność wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności dewelopera, w tym wysokości poniesionej szkody.
Kara umowna a odsetki
Jeśli zastanawiasz się, czy należą się tobie odsetki ustawowe za opóźnienie dewelopera, to odpowiedź nie będzie jednolita w każdej sytuacji. Odsetki ustawowe należą się bowiem za opóźnienie w płatności, np. gdy deweloper zwleka ze zwrotem nabywcy nadpłaconych kwot. Wtedy od pierwszego dnia po terminie płatności, nabywcy należne są odsetki ustawowe za opóźnienie dewelopera. Prawo to wynika wprost z kodeksu cywilnego. Odsetki przysługują zatem także, gdy w umowie ich nie zastrzeżono.
Kara umowna należna jest za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego. Przykładowo nieterminowe: oddania mieszkania, zawarcia umowy przenoszącej jego własność, usunięcia wady nieruchomości, itp.